这里房价连续12个月下降,卖家卖不出,买家不敢买

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  本文转载自2019年8月5日微信公众号“时代周报”(ID:timeweekly),作者:贾敏 杨淑婷,不代表《财经国家周刊》观点。

  全国楼市看一线,一省楼市看省会。

  从南到北,有些省会城市的楼市状况不太好过。在一些省会城市,楼市正经历一轮漫长的寒冬——二手房挂牌价连降12个月、挂牌量已经突破8.2万套,而且还在以每月3000套以上的速度递增,朝着10万套急速狂奔。卖房人,正在一个红海市场里,越陷越深。

  与此同时,房贷额度、利率已双双收紧,买房人的压力越来越大。此外,房企面临着更加严峻的局面。融资是“老大难”的问题,销售端也与监管政策迎头相撞。在上周,更是被两次点名。

  房地产,不是以前的光芒耀眼的明星行业。房子,也不再是过去的黄金资产。

  1

  买房者和退房者在售楼处“互道珍重”

  这几天的全国楼市,接二连三刷新我们的认知。比如,一个省会城市,房价连续下降12个月。

  据诸葛找房数据,自2018年6月以来,郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。8月份最新数据显示,二手房均价/平。并且有1388套降价房源,但90天内仅成交了1套。

  1000多套降了价还卖不出的房子,在楼市火热时期,这样的情况似乎令人难以相信。但现在,却变得越来越常见。

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  国家统计局数据表明,2018年底以来,郑州二手房价同比几乎都呈现出下降态势。

  但郑州并不孤单。浙江杭州,也在经历一场漫长的房子降价潮。

  诸葛找房数据显示,2019年6月份,杭州二手房市场挂牌均价为3.52万元/平方米,较去年8月份最高值下降了约3600元/平方米。

  以一套100平米的房子来说,一年下跌三十多万。而价格的下跌还只是楼市剪影的一部分,在价格之外,还有持续堆积的库存。

  截至7月底,杭州二手房挂牌量已突破8万套。浙江中原地产首席分析师荆海燕预计,以目前的新增房源挂牌速度来看,年底杭州二手房挂牌量应该会突破10万套。

  随着房源量的增多,杭州一些中介开始频频发出“急售”、“捡漏”的房源信息,而杭州本地媒体近期也报道称“最近二手房市场出现了一批急售房源”,“急卖的特价房源最近明显增多”。

  挂牌量在上涨,成交量却在下跌。据新蓝网,杭州二手房在3月份的成交量高达8767套,到6月下降到7865套。另外7月前两周,二手房成交量继续下降,成交3470套。

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  从3月份开始,杭州的二手房成交量已经连续下跌4个月。从这个角度来看,二手房,正越来越难卖,即便降价出售,也于事无补。

  新蓝网房产有网友爆料称,最近在看的一套双阳台房源,5月份挂出来的价格是205万,到现在两个月不到,降了整整20万,都还没有售出。

  郑州楼市,则正被大量涌入市场的新房冲击着。据郑州市统计局,2018年郑州全市住宅施工面积比上年增长13.1%;住宅竣工面积比上年增长33.2%。

  在这样的背景下,郑州新房价格整体向下奔去。

  2019年上半年,郑州商品住宅成交均价为元/平方米,同比下降3%。成交规模较大的热点区域,降价趋势更为明显。

“郑州一楼盘每平方米降价3000元”的消息更是广为流传,事后楼盘声称,降价房源为团购房。但仍旧引发老住户前来要求退装修,补差价。甚至出现了买房者和退房者在售楼处“擦肩而过,互道珍重”的现象。

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  这种惺惺相惜的状态,倒成了楼市一景。

  2

  房贷利率上涨:买一套房多还10多万

  卖房人经受着难熬的寒冷,买房人也面对着困难局面。

  据浙江之声8月4日报道,全国多地房贷利率在连续回调后近期纷纷反弹。而在此之前,房贷利率自去年下半年经历过一轮下降。

  融360大数据研究院监测数据显示,截至2019年5月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,从2018年12月实现23个月来的首次下降开始,已经连续6个月下跌。

  但自6月开始,房贷利率开始触底。6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%。

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  一些房地产热门的城市,利率水平正持续上升。例如已经连续出手升级楼市调控的苏州,房贷利率在6、7月也连续上浮,二套房贷款未还清的客户,多数银行要求贷款利率较基准上浮30%。

  杭州是这轮房贷利率上升的典型城市。在这里,基准上浮5%的房贷利率,已经是起步价格。更有不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或10%的贷款政策。

  房贷利率重回上升通道,对购房者而言自然意味着更大的支出。

  以一套总价300万的刚需房源为例,首付三成需要90万元,贷款210万元。按照商业贷款30年,等额本息还款来计算。利率上浮5%,每月还款11,466.55元;上浮10%,每月还款11,779.04 元。

  算下来,从5%上浮到10%以后,每个月的月供需多掏312.49元,贷款本息总计要多还约11.25万元。

  即便购房者愿意接受上涨后的贷款利率,也不代表买房之路通行无阻。

  因为银行在放贷速度方面明显放缓。曾经只要手续齐全,7天就能放款的时光不再。不少客户等款甚至要等一个半月到两个月。

  简言之,杭州人买房成本上升已是大概率事件,并且有钱也不是马上就能买到房。

  杭州的房贷利率上涨仅仅是全国房贷利率的一个缩影。

  从五月开始,南京、苏州、青岛、成都、天津等地都不同程度地上调了房贷利率。其中,南京部分银行首套房贷利率调整到基准利率上浮20%,苏州首套房贷利率也普遍按照基准利率上浮23%的标准执行。

  卖房不易,买房也不简单。这一切的背后,实际是房地产业,正逐渐失去光环的现实状况。

  3

  房地产失宠:一周被点名两次

  二手房和新房在市场上相互挤压,再加上贷款利率搅动水面,房地产业的水池里,常常有旋涡。

  更何况,还有监管层一次次放出重磅信息。

“坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战”中,央行就明确表示:

  要在稳增长的基础上防风险,坚持“开正门、堵后门”,在保持高压态势和严打局面的同时,鼓励小型有特色的金融机构依法合规开展业务。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  这是央行在一周之内第二次点名房地产。此前在7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,本次会议指出房地产行业占用了较多的信贷资源。

  两次点名之后,监管层对于房地产业的态度已经十分明显——不仅要“合理控制房地产贷款投放”,还要“持续加强房地产市场资金管控”。

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  房地产调控,从以往针对供需两端的调控,走到了融资调控的新阶段。这一次的调控对象,直接指向房企本身。对于依靠巨量资金维持运转的房地产企业来说,以往的模式在新环境下,变得越来越不灵。

  这样的环境下,原本被视作金矿的房地产股,正经历苦难的时刻。申万房地产板块上周跌幅超5%,是所有行业中跌幅最大的板块,板块内的房地产公司市值合计蒸发了上千亿元。

  房地产,不再金光闪闪。

  封面图片:内文图

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